工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地可建工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼宇等，主要分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产四大模块。 

相较于国际上成熟的工业地产市场，越南的工业地产行业还处于发展初期，近年来随着全球制造工业逐渐向包括越南在内的东南亚地区转移，越南的工业地产投资兴起，2019年越南各工业区地产呈现爆发式增长趋势，其中外商投资数量大幅度增加，2020年由于疫情影响，工业地产的需求有所下降，但越南国内疫情控制较为良好，经济已开始复苏，长期来看，工业地产市场发展潜力较大，越南国内外的投资商对工业地产投资表现积极。 

根据新思界行业研究中心发布的《2020年越南工业地产行业市场现状及海外企业进入可行性研究报告》显示，目前越南全国的工业区总数接近330个，占地面积超过9.6万公顷，工业用地达6.6万公顷，占比工业区面积的68.5%左右。在越南北部地区，主要以电子、机械产业为主要产业，北宁省的桂武工业区、河北石室工业区、北江省广州工业区等较为出名，北宁、北江两省的工业区土地价格较高，且现已寸土难求，新进入的投资商在该地区投资工业地产将面临激烈的竞争。在越南中部地区，岘港是海陆空交通枢纽，岘港合庆工业区比较受投资市场资本关注。越南南部地区，海运较为便捷，运输成本低，轻工业、家具制造业多集中在此地，其中西贡港港口交通系统较为发达。 

从深受投资商青睐的工业区来看，胡志明市、河内市、海防市、平阳、隆安等城市是投资商关注的热点城市，其中胡志明市是越南最大的城市、主要的经济区、越南南部重要的交通枢纽，河内市是越南首都、文化和行政中心、经济发展迅速、基础设施建设较为迅速，人口多集中在胡志明市和河内市为中心的地带。 

新思界越南市场分析师表示，随着世界工厂逐渐转移到越南等国家和地区，越南的工业产业发展越来越快，工业地产需求随之增加，以河内、胡志明、隆安、平阳、海防等为代表的省市地区的工业产业规模日益扩大，工业地产市场也成为投资商较为青睐的投资领域，未来越南工业地产的增长将为越南经济增长提供更多助力。